田端は「買い」なのか？揺れない街の8年（2026年9月）

田端は北区の駅で、山手線と京浜東北線が停まる。山手線の駅でありながら、繁華街と呼べるものがない。駅の周りはすぐ住宅地になる。

その性格が、地価の形にはっきり出ていた。

まず数字でざっくり掴む

山手線の駅でありながら、最高地点が87万円/㎡になる。同じ山手線の池袋は1,700万円/㎡で、20倍の開きがある。

4地点が87.0万、77.7万、74.5万と、なだらかに並ぶ。商業地の最高地点と住宅地の最高地点の差は1.12倍しかない。

このシリーズの他の駅と比べると異常な近さになる。北千住は505万円と62.8万円で8倍、赤羽は470万円と63.4万円で7.4倍の差があった。

地点	用途	用途地域	駅から	容積率	2025年	8年の伸び
東田端2丁目11番16	商業地	近隣商業地域	400m	400%	87.0万円/㎡	1.51倍
田端2丁目11番15	住宅地	第一種住居地域	420m	300%	77.7万円/㎡	1.39倍
田端1丁目15番3	住宅地	第一種住居地域	380m	300%	74.5万円/㎡	1.39倍

用途地域を見ると理由が分かる。商業地の地点も「近隣商業地域」で、容積率は400%にとどまる。駅前に高い建物を建てられる区域がない。

山手線の駅で商業地域の指定がないというのは珍しい。この街は、鉄道の格に対して用途地域の設定が控えめになっている。

2021年の-1.6%が唯一のマイナスで、翌年は+1.3%。上野-4.0%、日暮里-3.0%、池袋-2.8%と比べて、下げがはっきり浅い。

繁華街がないので、人が来なくなっても影響が小さい。住んでいる人の需要で成り立っている街の強みが、この年に出ている。

4本の線がほぼ平行に上がっている。商業地1.51倍、住宅地1.39倍と1.39倍。街全体が同じ速度で動いている。

12駅の中では下から5番目になる。速くはないが、遅くもない。

ひとつ目は、伸びの上限になる。容積率400%が上限では、再開発で街の価値が跳ねる展開は起きにくい。用途地域を変えないかぎり、いまの構造が続く。

ふたつ目は、山手線の駅としての割安さが評価されにくいことになる。87万円/㎡は同じ路線の池袋の20分の1だが、それは利便性の差ではなく用途地域の差になる。安いのには理由がある。

みっつ目は、商業地と住宅地の差の小ささになる。裏を返すと、商業地を買っても住宅地に近い値動きしかしないということになる。

田端は、山手線の駅でありながら住宅地の顔をしている。商業地と住宅地の単価差が1.12倍しかなく、コロナの下げも-1.6%で済んだ。

住むために買うなら、この安定は評価できる。山手線と京浜東北線が使えて、駅前が静かで、値動きが小さい。住居費を長期で固定したい人には向いている。

投資として値上がりを狙うなら向いていない。容積率400%が天井で、街全体が同じ速度でしか動かない。同じ8年の伸びなら、揺れの大きい上野（1.55倍）とほぼ変わらないが、上限の見え方が違う。

出典は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地価公示・地価調査のポイントになる。田端駅の中心から半径425メートル以内の地点を使い、折れ線と横棒は基準日の揃う公示（1月1日基準）だけで作っている。地価調査（7月1日基準）は基準日が違うので混ぜていない。

公示地価は実際の売買価格ではなく、国が選んだ標準地について不動産鑑定士が評価した価格になる。

地価データで街を読む特集はこちらにまとめています。各駅を地図で比べたい場合は土地の値段はなぜ違うから。