赤羽は「買い」なのか？8年分の地価データでターミナルの実力を測る（2026年8月）

赤羽は東京都北区の乗り換え駅で、京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ラインが集まる。埼玉から都心に入る手前の最後の駅、という位置づけになる。

この街の地価が、いま8駅の中でも突出して速く上がっている。国土交通省の不動産情報ライブラリから8年分のデータを取り、何が起きているのかを数字で確かめた。

まず数字でざっくり掴む

駅前の一等地470万円/㎡は、大宮駅前の最高地点465万円/㎡をわずかに上回る。新幹線の停まる北関東最大級のターミナルと、乗り換え駅が、駅前の地価では並んでいることになる。

駅から425メートル以内にある公示地点の推移を並べた。

4本とも右肩上がりだが、傾きが違う。駅前商業地が263万円から470万円で1.79倍、駅から390メートルの商業地が112万円から178万円で1.59倍、住宅地は46.9万円から63.4万円で1.35倍になる。

駅に近いほど速く上がっている。上がり方の差が、そのまま駅前への集中を示している。

前年比を年ごとに見ると、この8年の性格がはっきりする。

2019年+13.3%、2020年+17.1%と走っていたところで、2021年に-3.2%とマイナスに落ちた。2022年は+1.5%とほぼ横ばい。そこから+5.8%、+9.6%、+18.1%と加速して、いまはコロナ前の勢いを超えている。

沈んだのは1年だけで、下げ幅も3.2%にとどまった。この点は次の乗降客数と並べると意味が出てくる。

同じ時期の駅の乗降客数を重ねる。

2019年度のピーク194,498人から、2020年度は147,684人まで落ちた。24%の減少になる。人の流れがこれだけ細ったのに、地価の下げは3.2%で済んだ。

土地の値段が、その年の人通りではなく、その先の期待で決まっていることを示す数字だと考えている。2023年度の乗降客は183,284人で、ピークの94%まで戻っている。完全には戻っていないが、地価のほうは先に最高値を更新した。

戻りきらない乗降客と、最高値を更新する地価。この差をどう読むかが、買いかどうかの判断の分かれ目になる。期待が先行しているだけなら、どこかで調整が入る。

2025年の地点別で並べる。

駅前の2地点、赤羽1丁目8番10が470万円/㎡で、赤羽西1丁目510番が252万円/㎡になる。どちらも駅からの距離は0メートルで、駅に接している。それで1.9倍の差がつく。

違いは容積率で、600%と500%になる。敷地の何倍の床を建てられるかという上限が、そのまま土地の値段に乗っている。

地点	用途	駅から	容積率	前面道路	2025年	前年比
赤羽1丁目8番10	商業地	0m	600%	駅前	470.0万円/㎡	+18.1%
赤羽西1丁目510番	商業地	0m	500%	都道	252.0万円/㎡	+17.8%
赤羽2丁目10番4	商業地	390m	500%	13.0m	178.0万円/㎡	+11.9%
赤羽南1丁目15番1	住宅地	450m	300%	10.0m	143.0万円/㎡	+12.6%
赤羽西1丁目19番	住宅地	590m	150%	5.5m	63.4万円/㎡	+8.0%

住宅地の2地点にも同じことが起きている。赤羽南1丁目は容積率300%で143万円、赤羽西1丁目は150%で63.4万円になる。距離の差は140メートルしかないが、単価は2.3倍違う。

住宅を建てるつもりで土地を探す人にとって、この差は割高割安の話ではない。容積率300%の土地は、そもそもマンション用地として評価されている土地だ、ということになる。

数字から読み取れる懸念を3つ挙げる。

ひとつ目は、上昇の速さそのものになる。+18.1%は、8年前の水準から見て明らかに速い。2020年に+17.1%まで走ったあとマイナスに落ちた経験が、8年の中に既に一度ある。同じことが起きない保証はない。

ふたつ目は、乗降客が戻りきっていないことになる。ピークの94%で頭打ちになるなら、いまの地価は実態より先を走っていることになる。

みっつ目は、住宅地の伸びが商業地に追いついていないことになる。駅前の商業地が1.79倍になる間に、住宅地は1.35倍にとどまった。街全体が持ち上がっているのではなく、駅前だけが持ち上がっている。住むために買う人にとっては、資産としての恩恵を受けにくい構図になる。

赤羽駅前の土地は、実際に強い。大宮駅前と並ぶ単価に達し、上昇率では上回っている。乗り換え駅としての位置と、容積率600%という使い方の上限が、その裏づけになっている。

ただし、その強さは駅前の商業地に集中している。住宅地の伸びは1.35倍で、駅前の半分ほどの速さになる。住むための土地を探しているなら、値上がりを前提にした判断は避けたほうがいい。

投資として見るなら、乗降客がピークを取り戻すかどうかが分かれ目になる。人の流れが戻れば期待は裏づけられ、戻らなければ、いまの+18.1%は行きすぎだったということになる。

出典は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地価公示・地価調査ポイント、および国土数値情報の駅別乗降客数になる。地価は赤羽駅の中心から半径425メートル以内の公示地点（1月1日基準）だけを使い、基準日の違う地価調査（7月1日基準）は混ぜていない。乗降客数は2011年度から2023年度になる。

公示地価は実際の売買価格ではなく、国が選んだ標準地について不動産鑑定士が評価した価格になる。実際の取引はこれより高いことも安いこともある。

同じやり方で蕨と大宮も見ている。8駅をまとめて比べたい場合は土地の値段はなぜ違うから。

地価データで街を読む特集はこちらにまとめています。