浦和は「買い」なのか？県庁所在地の地価を12地点で分解する（2026年9月）

浦和は埼玉県庁の所在地で、さいたま市浦和区の中心になる。文教地区として知られ、住宅需要が厚い街という評判がある。

この特集で扱った9駅の中で、調査地点がいちばん多いのが浦和だった。データが厚いぶん、街の構造がよく見える。

まず数字でざっくり掴む

同じさいたま市の大宮が465万円/㎡なので、単価では4割ほどになる。県庁所在地でありながら、商業の中心は大宮に譲っている構図が数字に出ている。

2021年が0.0%になる。マイナスではなく、横ばいで止まった。

赤羽-3.2%、池袋-2.8%、王子-2.6%、南浦和-1.3%と、多くの駅がマイナスに落ちた年に、浦和は下げなかった。2022年も+2.8%とプラスを保っている。

繁華街ではなく、住宅需要と行政機能で成り立っている街の強さが出ている。派手に上がらない代わりに、下げない。

5本の線が、傾きをそろえて上がっている。8年の伸びは1.38倍から1.57倍で、幅が狭い。

9駅の中では中位になる。北千住や赤羽のような加速はないが、川口や南浦和よりは速い。

浦和の公示地点で、駅からの距離と2025年の単価の相関係数を計算すると+0.08になる。マイナス1に近いほど「駅に近いほど高い」がきれいに成り立つ数字で、浦和はゼロ、つまり無関係に近い。駅からの距離では、この街の地価を説明できない。

地点別に見ると理由が分かる。

最高地点は駅から270メートルの高砂2丁目で、駅そのものに接する地点ではない。一方で駅から200メートルの東仲町204番2は52.6万円/㎡と、最高地点の3分の1以下になる。

地点	用途	駅から	容積率	2025年	8年の伸び
高砂2丁目85番1外	商業地	270m	400%	184.0万円/㎡	1.57倍
高砂2丁目166番7	商業地	370m	400%	162.0万円/㎡	1.49倍
高砂2丁目125番1	住宅地	400m	400%	129.0万円/㎡	1.41倍
仲町1丁目97番1	商業地	170m	400%	98.4万円/㎡	1.51倍
岸町4丁目155番4	住宅地	460m	200%	62.2万円/㎡	—
東仲町204番2	商業地	200m	400%	52.6万円/㎡	1.38倍

容積率はほとんど400%でそろっている。それでも3倍以上の差がつく。効いているのは駅のどちら側かという方角で、西口の高砂側が高く、東口の東仲町側が安い。

このタイプの街では、駅からの距離を目安に土地を探すと外す。同じ距離でも西と東で値段が違う。

住宅地の高砂2丁目125番1は1.41倍で、商業地の1.49〜1.57倍より遅い。南浦和では住宅地が商業地を上回っていたが、浦和では逆になる。

文教地区として住宅需要が厚いという評判はあるが、地価の伸びで見るかぎり、住宅地が主役という形にはなっていない。

ひとつ目は、大宮との差になる。同じさいたま市で単価は4割、伸びも大宮+8.8%に対して+8.9%とほぼ同じで、差が縮まる兆しがない。

ふたつ目は、駅の東西格差になる。3倍以上の開きは、街の一体的な発展が進んでいないことを意味する。

みっつ目は、伸びの穏やかさになる。1.57倍は悪くないが、隣の北千住の2.15倍と比べると見劣りする。

浦和はコロナの年に下げなかった数少ない駅で、上がり方も8年間そろっている。値上がりを取りにいく街ではないが、読みやすい街になる。

判断のポイントは駅のどちら側かになる。同じ「浦和駅徒歩3分」でも、西口と東口で単価が3倍違う。この街に限っては、距離ではなく方角を先に確認したほうがいい。

出典は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地価公示・地価調査のポイントになる。浦和駅の中心から半径425メートル以内の地点を使い、折れ線と横棒は基準日の揃う公示（1月1日基準）だけで作っている。地価調査（7月1日基準）は基準日が違うので混ぜていない。

公示地価は実際の売買価格ではなく、国が選んだ標準地について不動産鑑定士が評価した価格になる。

地価データで街を読む特集はこちらにまとめています。9駅をまとめて比べたい場合は土地の値段はなぜ違うから。