上野は「買い」なのか？コロナで最も深く沈み、いま戻している街（2026年9月）

上野は台東区の駅で、JR各線・東京メトロ2線・京成が集まる。動物園、美術館、アメ横。この街の経済は、外から来る人の数で決まる部分が大きい。

その性格が、地価の動き方にそのまま出ていた。

まず数字でざっくり掴む

このシリーズで扱った駅のうち、コロナの年にいちばん深く沈んだのが上野になる。赤羽の-3.2%、池袋の-2.8%より下げている。

前年比を年ごとに並べる。

2019年+8.9%、2020年+16.3%と走ったあと、2021年に-4.0%。翌年は+1.6%とほぼ横ばいで、そこから+4.1%、+8.4%、+11.4%と戻している。

沈みの深さと戻りの速さがセットになっている。人が来なくなれば下がり、人が戻れば上がる。上野の地価はその素直な形をしている。

外から来る人の数で価値が決まる街は、良いときは強く、悪いときは弱い。この8年の並びは、その両面を1回ずつ見せている。

3本の線が、ほとんど同じ形をしている。8年の伸びは1.52倍から1.64倍で、幅が狭い。

駅前だけが突出する北千住や赤羽とは違い、上野では街全体が同じ波に乗っている。個々の土地の条件より、街全体の集客力が効いているということになる。

12駅の中では中位につけている。深く沈んだぶんを取り戻しきれていない、という見方もできる。

駅から425メートル以内の地点は、すべて商業地になる。池袋、王子と同じで、住むための土地という区分がこの範囲に存在しない。

地点	用途	駅から	容積率	前面道路	2025年	8年の伸び
上野7丁目28番1	商業地	320m	700%	40.0m	245.0万円/㎡	1.55倍
上野7丁目46番2外	商業地	180m	600%	16.0m	208.0万円/㎡	1.64倍
東上野3丁目115番3外	商業地	360m	500%	8.0m	125.0万円/㎡	1.52倍

容積率700%、600%、500%の順に単価が並んでいる。駅からの距離は320メートル、180メートル、360メートルで順番になっていない。ここでも容積率のほうが効いている。

なお地価調査（7月1日基準）を含めると、駅から130メートルの上野6丁目が1,230万円/㎡で最も高い。基準日が違うので折れ線には入れていないが、駅前の一等地はこの水準になる。

ひとつ目は、外的要因への弱さになる。-4.0%という下げは、この街が自分でコントロールできない要因で動くことを示している。次に同じことが起きれば、また同じように沈む。

ふたつ目は、戻りきっていないことになる。8年で1.55倍は、同じ東京23区の日暮里1.68倍、赤羽1.79倍より遅い。深く沈んだぶんが響いている。

みっつ目は、住む場所としての選択肢がないことになる。徒歩圏に住宅地の標準地がないので、住居費の目安が取れない。

上野の地価は、外から来る人の数に連動している。良いときは+16%まで走り、悪いときは-4%まで沈む。

この振れ幅を受け入れられるなら、いまは戻りの局面にある。受け入れられないなら、振れの小さい街を選んだほうがいい。同じ8年で1.51倍の田端は、コロナの下げが-1.6%で済んでいる。

伸びの総量はほとんど変わらないのに、途中の揺れがまるで違う。どちらを選ぶかは、値動きにどれだけ耐えられるかの問題になる。

出典は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地価公示・地価調査のポイントになる。上野駅の中心から半径425メートル以内の地点を使い、折れ線と横棒は基準日の揃う公示（1月1日基準）だけで作っている。地価調査（7月1日基準）は基準日が違うので混ぜていない。地価調査を含めた最高地点は本文中に別記した。

公示地価は実際の売買価格ではなく、国が選んだ標準地について不動産鑑定士が評価した価格になる。

地価データで街を読む特集はこちらにまとめています。各駅を地図で比べたい場合は土地の値段はなぜ違うから。