川口は「買い」なのか？荒川を渡ると上がり方が半分になる（2026年9月）

川口は埼玉県川口市の駅で、京浜東北線で赤羽の隣になる。間にあるのは荒川だけで、距離にすれば数キロしか離れていない。

それでも地価の動き方はまるで違っていた。

まず数字でざっくり掴む

指標	値	補足
公示地価最高地点 2025	82.3万円/㎡	幸町2丁目3番12（駅600m）
前年比 2025	+6.9%	隣の赤羽は+18.1%
8年間の伸び 2018→2025	1.31倍	赤羽1.79倍の3分の2
コロナ期（2021・2022）	0.0%が2年	下げずに横ばいで耐えた
所在	埼玉県川口市	東京駅まで約24分

赤羽の470万円/㎡に対して82.3万円/㎡で、単価は6分の1以下になる。駅の間隔でいえば1駅、時間にして3分の差しかない。

荒川を渡ると伸びが半分になる

9駅の中で川口は下から2番目になる。1駅隣の赤羽が上から2番目にいることを考えると、この落差は際立つ。

同じ路線の隣どうしで、1.79倍と1.31倍。都県境をまたぐだけで、8年間の積み上がりがこれだけ変わる。

上がり方は3地点ともそろっている

商業地の2地点が1.31倍と1.28倍、住宅地が1.30倍。ほとんど差がない。

街全体が同じ速度で、ゆっくり上がっている。駅前だけが突出する赤羽や北千住とは形が違う。

コロナを0.0%で2年耐えた

2021年と2022年が、どちらも0.0%になる。マイナスに落ちず、かといって上がりもしない。

この2年横ばいという形は、9駅の中で川口だけになる。池袋は2年続けて下げ、赤羽と王子と南浦和は1年下げ、浦和は1年横ばい、北千住は下げなかった。川口は2年間、値を保った。

工業と住宅が混在する街で、繁華街の色が薄い。人の流れが止まっても土地の評価が動きにくい構造になっている。

用途地域がばらけている

地点	用途	用途地域	駅から	容積率	2025年	8年の伸び
幸町2丁目3番12	商業地	商業地域	600m	400%	82.3万円/㎡	1.31倍
幸町3丁目58番2外	商業地	近隣商業地域	580m	300%	70.1万円/㎡	1.28倍
中青木1丁目6番2	住宅地	準工業地域	950m	200%	45.6万円/㎡	1.30倍

住宅地の標準地が準工業地域に指定されている点が、この街の特徴になる。工場と住宅が同じ区域に混ざっている。

準工業地域は用途の制限がゆるく、住宅も工場も建てられる。裏を返すと、隣に何が建つか読みにくい。住むために買う場合、この点は現地で確認する必要がある。

最高地点が駅から600メートルというのも、他の駅とは違う。駅前ではなく、少し離れた商業集積のほうが高い。

この街のリスク

ひとつ目は、伸びの鈍さになる。1.31倍は9駅で下から2番目で、資産としての値上がりは期待しにくい。

ふたつ目は、赤羽との差が開き続けていることになる。2025年は+6.9%と+18.1%で、11ポイント以上の開きがある。差は縮まる方向に動いていない。

みっつ目は、準工業地域の混在になる。住環境の予測が立てにくく、将来の資産価値にも影響する。

総合所見：住居費を抑える選択としては合理的

川口の地価は、この特集の中では静かな部類になる。8年で1.31倍、コロナ期は2年横ばい。上がらないが下がらない。

赤羽の6分の1の単価で、都心まで3分しか変わらない。住居費を抑えるという目的なら、この差は大きな魅力になる。

一方で、資産として値上がりを狙うなら向いていない。荒川を渡った側の上昇に乗りたいなら、素直に東京都側を検討したほうが数字は合う。同じ路線でも、県境が結果を分けている。

データについて

出典は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地価公示・地価調査のポイントになる。川口駅の中心から半径425メートル以内の地点を使い、折れ線と横棒は基準日の揃う公示（1月1日基準）だけで作っている。地価調査（7月1日基準）は基準日が違うので混ぜていない。川口は公示地点が3か所と少ないため、記事中の数値はその3点に基づく。

公示地価は実際の売買価格ではなく、国が選んだ標準地について不動産鑑定士が評価した価格になる。

同じ京浜東北線の隣駅は赤羽で見ている。地価データで街を読む特集はこちらにまとめています。9駅をまとめて比べたい場合は土地の値段はなぜ違うから。